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什么情况?77个月初次同比下跌 房价下降城市个数也增加!扭转预期是关键?

2022-05-19 13:31来源:券商中国

4月,房价整体继续走低。 从国家统计局公布的数据来看,4月,70个大中城市中,房价下降城市个数增加,新房价格出现2015年12月以来的初次同比下跌,二手房价格同比跌幅扩大。 业内...

本文标题:什么情况?77个月初次同比下跌 房价下降城市个数也增加!扭转预期是关键?

4月,房价整体继续走低。
 
从国家统计局公布的数据来看,4月,70个大中城市中,房价下降城市个数增加,新房价格出现2015年12月以来的初次同比下跌,二手房价格同比跌幅扩大。
 
业内人士认为,4月市场修复受阻,根本原因是市场预期较弱,当前扭转市场预期是关键。近期央行下调首套房贷利率下限,有利于降低刚需和改善性需求购房成本,有望改善市场交易,加快房价筑底修复。随着上海疫情全面得到管控,预计6月份抗疫进入收尾阶段,前期纾困疫情及楼市的一揽子政策效果将在下半年全面显现。
 
新房价格初次同比下跌
 
国家统计局的数据显示,4月份,70个大中城市中,房价下降城市个数增加。
 
其中,新房价格环比下降城市有47个,比上月增加9个;二手房价环比下降城市有50个,比上月增加5个。
 
新房价格同比下降城市有39个,比上月增加10个;二手房同比下降城市有56个,比上月增加9个。
 
根据简单算术平均计算,4月份,全国70个城市新房价格指数环比涨幅为-0.3%,同比涨幅为-0.1%;二手房价指数环比涨幅为-0.3%,同比涨幅为-1.6%。
 
易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,新房价格指数自2015年12月份以来初次出现同比下跌,也是77个月以来初次出现同比下跌;二手房价指数已经出现了连续8个月环比下跌态势,同比跌幅也持续扩大,说明房价下行压力加大。
 
分城市来看,4月份,一二三线城市的新房价格环比涨幅分别为0.2%、-0.1%和-0.6%;同比涨幅则为3.9%、1.0%和-1.5%。一二三线城市二手房价环比涨幅分别为0.4%、-0.3%和-0.3%;同比涨幅则为2.4%、-1.0%和-2.5%。
 
广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出,一二三线城市都呈现了降温态势,其中,一线城市同环比涨幅明显下降,主要由于上海、广州、北京疫情在4月份比较明显。另外,三线城市房价下跌压力较大。二手房价格与新房类似。
 
贝壳研究院首席市场分析师许小乐也表示,二三线城市房价下跌压力超过一线城市,特别是三线城市新房价格下跌幅较大。主要是三线城市基本面较弱,人口支撑不足,市场下行期预期转弱的现象更显著。
 
据梳理,从房价环比涨幅排名来看,4月份,成都、贵阳新房价格涨幅并列首位,北京新房价格涨幅排名第二;成都二手房价涨幅居全国首位,昆明、北京并列第二。
 
从房价同比涨幅排名来看,4月份,杭州新房价格涨幅居全国首位,银川第二,重庆第三;北京二手房价涨幅居全国首位,海口第二,上海第三。其中,北京二手房价涨幅已经连续8个月居全国首位。
 
此外,大理、南充、哈尔滨、太原等城市房价同比下跌态势较为明显。
 
扭转市场预期是关键
 
“目前70城超过一半城市房价下跌,意味着全国房价整体在下跌。”李宇嘉说。
 
对于房价整体下跌的原因,李宇嘉认为,尽管有疫情阻隔,导致买房需求难以实现,但疫情持续造成信心下降、预期转弱,以及二手房跌价,导致大家对后市看淡。而买房需求下降,也倒逼房企降价促销。
 
许小乐也认为,4月市场修复受阻,房价整体跌幅扩大,下跌城市个数增多,根本原因是市场预期较弱。今年以来,多数城市房地产调控政策放松但市场反馈较弱。贝壳研究院数据显示,4月贝壳50城二手房成交套数环比下降超过20%,国家统计局数据显示,4月全国新建商品住宅销售面积环比下降超四成。市场交易下降会带来价格下跌压力。
 
为进一步加大对房地产市场的支持力度,4.29中央政治局会议和央行23条纾困措施后,5月15日,央行、银保监会宣布下调首套房贷利率下限20个基点。
 
“房地产政策调整进入第二阶段,从地方为主到地方和监管部门合力纾困,即全面降低利率,降低首付比例等,提振市场信心,并从非热点城市转向热点城市,从一般小打小闹到‘四限’全面松绑。”李宇嘉说。
 
展望后市,许小乐认为,近期央行下调首套房贷利率下限20个基点,结合前期部分城市已取消认房认贷,换房需求按首套的贷款执行,本次利率下限降低有利于降低刚需和改善性需求购房成本,这有望改善市场交易,加快房价筑底修复。
 
李宇嘉认为,随着上海疫情全面得到管控,预计6月份抗疫进入收尾阶段,前期纾困疫情及楼市的一揽子政策效果将在下半年全面显现。
 
不过,在许小乐看来,为防止价格下跌预期强化而引发需求收缩,当前扭转市场预期是关键。他认为,未来政策包括通过财政补贴、减税等政策增加居民收入,降低已购房群体偿债负担,降低租房群体租金支付负担,维持正常的消费开支等很重要;此外供给端的落地政策也很迫切,如积极支持房企再融资,尤其是放开优质上市房企的并购融资,加快重点房地产企业风险处置等。
 
投资顾问:孙腾(执业证:A1150615100001)

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什么情况?77个月初次同比下跌 房价下降城市个数也增加!扭转预期是关键?

4月,房价整体继续走低。
 
从国家统计局公布的数据来看,4月,70个大中城市中,房价下降城市个数增加,新房价格出现2015年12月以来的初次同比下跌,二手房价格同比跌幅扩大。
 
业内人士认为,4月市场修复受阻,根本原因是市场预期较弱,当前扭转市场预期是关键。近期央行下调首套房贷利率下限,有利于降低刚需和改善性需求购房成本,有望改善市场交易,加快房价筑底修复。随着上海疫情全面得到管控,预计6月份抗疫进入收尾阶段,前期纾困疫情及楼市的一揽子政策效果将在下半年全面显现。
 
新房价格初次同比下跌
 
国家统计局的数据显示,4月份,70个大中城市中,房价下降城市个数增加。
 
其中,新房价格环比下降城市有47个,比上月增加9个;二手房价环比下降城市有50个,比上月增加5个。
 
新房价格同比下降城市有39个,比上月增加10个;二手房同比下降城市有56个,比上月增加9个。
 
根据简单算术平均计算,4月份,全国70个城市新房价格指数环比涨幅为-0.3%,同比涨幅为-0.1%;二手房价指数环比涨幅为-0.3%,同比涨幅为-1.6%。
 
易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,新房价格指数自2015年12月份以来初次出现同比下跌,也是77个月以来初次出现同比下跌;二手房价指数已经出现了连续8个月环比下跌态势,同比跌幅也持续扩大,说明房价下行压力加大。
 
分城市来看,4月份,一二三线城市的新房价格环比涨幅分别为0.2%、-0.1%和-0.6%;同比涨幅则为3.9%、1.0%和-1.5%。一二三线城市二手房价环比涨幅分别为0.4%、-0.3%和-0.3%;同比涨幅则为2.4%、-1.0%和-2.5%。
 
广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出,一二三线城市都呈现了降温态势,其中,一线城市同环比涨幅明显下降,主要由于上海、广州、北京疫情在4月份比较明显。另外,三线城市房价下跌压力较大。二手房价格与新房类似。
 
贝壳研究院首席市场分析师许小乐也表示,二三线城市房价下跌压力超过一线城市,特别是三线城市新房价格下跌幅较大。主要是三线城市基本面较弱,人口支撑不足,市场下行期预期转弱的现象更显著。
 
据梳理,从房价环比涨幅排名来看,4月份,成都、贵阳新房价格涨幅并列首位,北京新房价格涨幅排名第二;成都二手房价涨幅居全国首位,昆明、北京并列第二。
 
从房价同比涨幅排名来看,4月份,杭州新房价格涨幅居全国首位,银川第二,重庆第三;北京二手房价涨幅居全国首位,海口第二,上海第三。其中,北京二手房价涨幅已经连续8个月居全国首位。
 
此外,大理、南充、哈尔滨、太原等城市房价同比下跌态势较为明显。
 
扭转市场预期是关键
 
“目前70城超过一半城市房价下跌,意味着全国房价整体在下跌。”李宇嘉说。
 
对于房价整体下跌的原因,李宇嘉认为,尽管有疫情阻隔,导致买房需求难以实现,但疫情持续造成信心下降、预期转弱,以及二手房跌价,导致大家对后市看淡。而买房需求下降,也倒逼房企降价促销。
 
许小乐也认为,4月市场修复受阻,房价整体跌幅扩大,下跌城市个数增多,根本原因是市场预期较弱。今年以来,多数城市房地产调控政策放松但市场反馈较弱。贝壳研究院数据显示,4月贝壳50城二手房成交套数环比下降超过20%,国家统计局数据显示,4月全国新建商品住宅销售面积环比下降超四成。市场交易下降会带来价格下跌压力。
 
为进一步加大对房地产市场的支持力度,4.29中央政治局会议和央行23条纾困措施后,5月15日,央行、银保监会宣布下调首套房贷利率下限20个基点。
 
“房地产政策调整进入第二阶段,从地方为主到地方和监管部门合力纾困,即全面降低利率,降低首付比例等,提振市场信心,并从非热点城市转向热点城市,从一般小打小闹到‘四限’全面松绑。”李宇嘉说。
 
展望后市,许小乐认为,近期央行下调首套房贷利率下限20个基点,结合前期部分城市已取消认房认贷,换房需求按首套的贷款执行,本次利率下限降低有利于降低刚需和改善性需求购房成本,这有望改善市场交易,加快房价筑底修复。
 
李宇嘉认为,随着上海疫情全面得到管控,预计6月份抗疫进入收尾阶段,前期纾困疫情及楼市的一揽子政策效果将在下半年全面显现。
 
不过,在许小乐看来,为防止价格下跌预期强化而引发需求收缩,当前扭转市场预期是关键。他认为,未来政策包括通过财政补贴、减税等政策增加居民收入,降低已购房群体偿债负担,降低租房群体租金支付负担,维持正常的消费开支等很重要;此外供给端的落地政策也很迫切,如积极支持房企再融资,尤其是放开优质上市房企的并购融资,加快重点房地产企业风险处置等。
 
投资顾问:孙腾(执业证:A1150615100001)
(作者:券商中国)