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告别摩天大楼时代:500米以上不得再建

2021-08-04 15:53来源:南方周末

2021年7月6日,国家发展和改革委员会(下称发改委)网站发布《关于加强基础设施建设项目管理,确保工程安全质量的通知》,要求严把超高层建筑审查关,250米以上建筑严格限制新建...

本文标题:告别摩天大楼时代:500米以上不得再建

2021年7月6日,国家发展和改革委员会(下称“发改委”)网站发布《关于加强基础设施建设项目管理,确保工程安全质量的通知》,要求“严把超高层建筑审查关”,250米以上建筑“严格限制新建”,500米以上超高层建筑“不得新建”。从目前已竣工的摩天大楼来看,250米高约有50层楼,500米高约有100层。
 
“限高令”一出,摩天大楼建设热潮被正式叫停。过去十余年间,中国各地以近乎“竞赛”的方式接连兴建超高层建筑,仅2020年竣工的330米以上的高楼就多达8座。
 
世界高层建筑与都市人居学会(下称“CTBUH”)数据显示,高度排名世界前100的建筑有45座矗立在中国内地,世界十大最高建筑,中国内地占据半数。其中,632米高的上海中心大厦位居世界第二,仅次于迪拜哈利法塔。从建筑高度来看,中国无疑是世界上“最高”的国家。
 
为何如此多的摩天大楼在中国拔地而起?如今为何又要叫停?
 
谁催生摩天大楼
 
CTBUH数据显示,高度位居世界前100的45座中国内地摩天大楼中,有32座是在2008年至2016年之间开工建设的。
 
多高才算摩天大楼,并无明确规定。2005年5月,当时的建设部颁布的《民用建筑设计通则》中,建筑高度超过一百米(约30层)即被视为“超高层建筑”,目前仍沿用这一标准。
 
在十余年的摩天大楼热潮中,各地兴建的超高层建筑早已不止一百米,实际高度不断刷新。2005年开工建设的南京紫峰塔450米,到五年后建成时,当年开建的深圳平安金融中心、广州周大福金融中心高度均已突破500米,2009年开工的上海中心大厦更是高达632米。
 
在中国内地的城市中,深圳最爱建高楼,深圳目前已建成的300米以上建筑有七座,相比而言,上海四座、广州四座、北京两座。
 
城市的高楼竞赛中,经济并不那么发达的二三线城市,甚至边陲小城也纷纷加入,形成“小城竞摸天”的景象。
 
在世界100座最高建筑中,3座在贵阳,2座在南京,都达三四百米高。连2010年GDP刚过300亿、人口仅86万的广西小城防城港也在当年宣布要投资95亿建造528米高的国际金融中心,这一高度在当时仅次于世界第一高楼哈利法塔。
 
“这是一种在城市建设中表现出的浮夸特质,是经济泡沫的外在表现。”清华同衡规划设计研究院副院长袁牧对南方周末记者说。
 
东亚前海证券地产分析师金文曦表示,2008年之后掀起的摩天大楼建设热潮和当时的经济刺激计划有关。
 
2008年,为了应对经济危机,推出进一步扩大内需、促进经济平稳较快增长的十项措施。其中,铁路、公路、机场等基础设施建设成为重要举措,在基建浪潮下,各地兴建摩天大楼热情高涨。

(梁淑怡/图)
 
城市的需求甚于开发商的需求
 
孙一民是华南理工大学建筑学院院长、长江学者特聘教授,也是住建部城市设计专家委员会委员。他向南方周末记者介绍,从建筑史来看,摩天大楼是在近代资本主义快速发展阶段,随着经济和技术进步而出现的。最初的代表是美国,其建造摩天大楼的驱动力除了炫耀心理,也出于对社会经济竞争的考虑。
 
孙一民说,当时美国大公司总部所在的核心地区地价高昂,土地私有制度下也难以大规模征地,想要建设总部大厦自然选择将空间向上延伸,追求效益最大化。随着1970年代后美国经济增速放缓,社会成熟度提高,摩天大楼的建设也随之减少。
 
改革开放前,80米高的北京饭店已是“京城第一高楼”。改革开放之后,一段时间内高层建筑都集中出现在广州,1976年竣工的广州白云宾馆成为国内首幢高度超过百米的建筑。
 
孙一民回忆,当时白云宾馆所在的片区是作为CBD培育的,周边的商店等建筑也偏高,说明这一片区的经济集聚已经形成了建高楼的需求。随着经济发展,白云宾馆片区的建筑无法再满足经济活动的需要,广州又开发建设珠江新城,形成了广州国际金融中心等8座300米以上的摩天大楼集群。
 
”在广州这样的城市,高层建筑的发展基本上是遵循经济规律的。但随着经济发展,更多的城市加入到高层建筑的建设过程后,其他的东西就越来越多地夹杂进来。”
 
在孙一民看来,这些“其他的东西”一方面是房地产企业的推动,另一方面是政府彰显政绩、树立城市形象的愿望。
 
摩天大楼建设成本高,租金回笼周期长,很难盈利,开发商建摩天大楼,往往是为了能拿到更多的政策倾斜或周边的配套土地。
 
2012年,一位地产公司内部人士曾对南方周末记者说,“就像大多数五星级酒店都不赚钱,开发商都是为了周边配套的写字楼或者公寓,摩天大楼修建者的目的,往往不在摩天大楼本身。”
 
政府也会给出优惠条件,比如2012年8月广西柳州市下发的《柳州市促进超高层建筑项目建设的意见》中写明,“若超高层建筑超过300米,按现行规定计算150米以下部分的容积率,并依次计算土地出让价款,150米以上部分不计土地出让价款”。
 
袁牧感叹:“摩天大楼的建设其实是城市的需求,并不是开发商的需求,市长对它的影响远大于开发商的影响。”
 
暗藏多种风险
 
受到各地追捧的摩天大楼隐藏着不少安全隐患。
 
首先是消防安全隐患。袁牧坦言,超高层建筑的消防安全一直是无法解决的难题。“云梯车最高才能到多少?再往上其实通过人工灭火措施已经做不到了。”
 
目前,最高的云梯消防车能到达的高度仅100米左右。袁牧表示,动辄数百米的摩天大楼一旦发生火灾,只能通过楼内自带的喷淋系统灭火,火势大时无能为力。“包括美国也解决不了,‘911事件’中双子塔被撞击后起火,消防队也只能疏散,灭不了火。”
 
除了消防安全隐患,孙一民表示,随着极端天气增多,超高层建筑出现晃动、颤抖等新闻也不时出现。
 
2021年5月8日,355.8米的深圳赛格大厦出现晃动,楼内人员紧急撤离。一份真实性经广东省应急厅工作人员证实的《深圳市福田区华强北街道赛格广场大厦摇晃的情况报告(续报二)》显示,大厦系上下震颤,原因为风力、温差、地铁运行等多种因素耦合。
 
孙一民介绍,摩天大楼对航空安全也有影响。当时考虑到白云机场航线,广州塔的建设高度便有下调,整体高度由610米降低为600米。
 
除了各类安全隐患,袁牧表示,由于摩天大楼的建筑容量大,对供水、供电、交通设施的要求很高,很多城市很难满足。
 
袁牧算了一笔账,单从交通来看,通常超高层建筑的建设面积在20-30万平方米,以50平米办公面积需要一辆车通勤来算,一栋楼就需要4000-6000辆车,也可以通过引入轨道交通疏解通勤需求,但上下班时间产生的瞬时交通压力依然非常大。
 
“说老实话,从城市建设角度来说,我们也不希望超高层建筑太多。”袁牧说,超高层建筑的造价比普通建筑高,但并非所有城市的基础设施、经济需求都足以支持这样的建筑,引发不少浪费。
 
孙一民也认为,很多二三线城市实际的经济需求并不能支撑起一个超高层摩天大楼,空置率很高。“我们在二三线城市亲眼看到的超高层建筑,这一层是政府办公机构,下一层电梯门一开吓一跳,毛坯房,空的。”
 
超高层建筑也受经济影响而空置率高企。CTBUH数据显示,深圳150米以上的高楼有297座,以写字楼为主。据戴德梁行数据,2014年开始,深圳写字楼空置率持续攀升,2020年空置率接近25%。
 
不仅深圳如此。上述数据显示,2020年一季度国内多个城市甲级写字楼空置率创新高,深圳写字楼空置率24.6%,上海21%,北京13.8%。
 
改革开放后,国内高楼集中出现在广州,先是白云宾馆片区,而后转移至珠江新城片区。


(南方周末记者冯飞/图)

政府出手叫停
 
2020年4月住建部和发改委已联合下发《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》,提出严格限制各地盲目规划建设超高层摩天大楼,要求“一般不得新建500米以上建筑”。
 
与去年的“限高令”相比,今年的通知中去掉了“一般”二字,直接要求“不得新建500米以上建筑”。
 
在袁牧看来,近几年相关部门对摩天大楼的管控非常严格。早在2019年他参加住建部在珠海召开的城市设计试点经验交流会时,住建部一位领导就曾专门强调此事。
 
袁牧介绍,建设超高层建筑需报发改委立项,再由住建部审批,今年由发改委再次发文叫停500米以上高层建筑建设,相当于从立项源头叫停摩天大楼,是政策更为严格的表现。
 
政策的收紧在2016年前后已有苗头。
 
2015年12月,中央城市工作会议确定了新时期“适用、经济、绿色、美观”的建筑方针。次年2月,中共中央、国务院发布《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》,指出城市规划建设管理中存在“城市建筑贪大、媚洋、求怪”等问题。
 
2016年7月、2017年7月,住建部先后两次在官网刊登对全国政协关于“刹住摩天大楼建设热”提案的答复,指出摩天大楼存在“建设和维护成本高、消防风险大、破坏城市风貌”等问题,表示“盲目建设摩天大楼,集中反映出投资者和决策者对现代城市、城市经济、建筑文化、可持续发展的认识偏差,不符合绿色、低碳、健康发展要求,需要加强规划引导”。
 
金文曦认为,叫停摩天大楼建设是因为中国正在逐步摆脱以高铁、公路、基建代表的“铁公基”建设,转向大数据、光伏等“新基建”。
 
在孙一民看来,对摩天大楼的叫停和经济形态的发展有关。高层建筑能提供的办公空间基本以电梯为中心,办公空间围成一个圈,更适合银行等行业办公。随着互联网等新兴产业的发展,企业更希望在同一水平层中聚集更多人,不再关注建筑有多高,更希望员工能在其中互相交流、激发创新。“我们有我们的好处,不要去模仿人家19世纪的集聚形态。”
 
孙一民强调,除了超高层建筑,城市规划建设中的其他浮夸浪费现象也要持续反思,“在双碳战略的大背景下,我们应该趁着这个劲儿,以科学的态度细心梳理,对资源使用与安全运行进行精明运筹,最终实现科学决策、高质量发展。”
 
CTBUH数据显示,目前中国内地拟建的500米及以上高楼尚有六座,包括“深圳塔”、合肥宝能滨湖中心T1、贵州文化广场大厦、济南恒大国际金融中心等。
 
但大多数项目没有后文。例如,2016年宣布建造的深圳塔,2019年4月深圳市规划和自然资源局方面表示该项目仅在方案论证阶段,并未正式审批。
 
宝能滨湖中心T1隶属合肥宝能城超高层建筑群项目,2018年合肥滨湖科学城管委会回复网友称,截至2017年年底,合肥宝能滨湖中心T1处于塔楼土方开挖阶段,宝能城超高层建筑群项目部分工程因处于巢湖流域水环境一级保护区内暂停建设。
 
济南恒大国际金融中心则在2012年拿地后迟迟未建成,最新建设进展也未向外公布。
 
投资顾问:孙腾(执业证:A1150615100001)

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作者:卫琳聪 访问:1012
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告别摩天大楼时代:500米以上不得再建

2021年7月6日,国家发展和改革委员会(下称“发改委”)网站发布《关于加强基础设施建设项目管理,确保工程安全质量的通知》,要求“严把超高层建筑审查关”,250米以上建筑“严格限制新建”,500米以上超高层建筑“不得新建”。从目前已竣工的摩天大楼来看,250米高约有50层楼,500米高约有100层。
 
“限高令”一出,摩天大楼建设热潮被正式叫停。过去十余年间,中国各地以近乎“竞赛”的方式接连兴建超高层建筑,仅2020年竣工的330米以上的高楼就多达8座。
 
世界高层建筑与都市人居学会(下称“CTBUH”)数据显示,高度排名世界前100的建筑有45座矗立在中国内地,世界十大最高建筑,中国内地占据半数。其中,632米高的上海中心大厦位居世界第二,仅次于迪拜哈利法塔。从建筑高度来看,中国无疑是世界上“最高”的国家。
 
为何如此多的摩天大楼在中国拔地而起?如今为何又要叫停?
 
谁催生摩天大楼
 
CTBUH数据显示,高度位居世界前100的45座中国内地摩天大楼中,有32座是在2008年至2016年之间开工建设的。
 
多高才算摩天大楼,并无明确规定。2005年5月,当时的建设部颁布的《民用建筑设计通则》中,建筑高度超过一百米(约30层)即被视为“超高层建筑”,目前仍沿用这一标准。
 
在十余年的摩天大楼热潮中,各地兴建的超高层建筑早已不止一百米,实际高度不断刷新。2005年开工建设的南京紫峰塔450米,到五年后建成时,当年开建的深圳平安金融中心、广州周大福金融中心高度均已突破500米,2009年开工的上海中心大厦更是高达632米。
 
在中国内地的城市中,深圳最爱建高楼,深圳目前已建成的300米以上建筑有七座,相比而言,上海四座、广州四座、北京两座。
 
城市的高楼竞赛中,经济并不那么发达的二三线城市,甚至边陲小城也纷纷加入,形成“小城竞摸天”的景象。
 
在世界100座最高建筑中,3座在贵阳,2座在南京,都达三四百米高。连2010年GDP刚过300亿、人口仅86万的广西小城防城港也在当年宣布要投资95亿建造528米高的国际金融中心,这一高度在当时仅次于世界第一高楼哈利法塔。
 
“这是一种在城市建设中表现出的浮夸特质,是经济泡沫的外在表现。”清华同衡规划设计研究院副院长袁牧对南方周末记者说。
 
东亚前海证券地产分析师金文曦表示,2008年之后掀起的摩天大楼建设热潮和当时的经济刺激计划有关。
 
2008年,为了应对经济危机,推出进一步扩大内需、促进经济平稳较快增长的十项措施。其中,铁路、公路、机场等基础设施建设成为重要举措,在基建浪潮下,各地兴建摩天大楼热情高涨。

(梁淑怡/图)
 
城市的需求甚于开发商的需求
 
孙一民是华南理工大学建筑学院院长、长江学者特聘教授,也是住建部城市设计专家委员会委员。他向南方周末记者介绍,从建筑史来看,摩天大楼是在近代资本主义快速发展阶段,随着经济和技术进步而出现的。最初的代表是美国,其建造摩天大楼的驱动力除了炫耀心理,也出于对社会经济竞争的考虑。
 
孙一民说,当时美国大公司总部所在的核心地区地价高昂,土地私有制度下也难以大规模征地,想要建设总部大厦自然选择将空间向上延伸,追求效益最大化。随着1970年代后美国经济增速放缓,社会成熟度提高,摩天大楼的建设也随之减少。
 
改革开放前,80米高的北京饭店已是“京城第一高楼”。改革开放之后,一段时间内高层建筑都集中出现在广州,1976年竣工的广州白云宾馆成为国内首幢高度超过百米的建筑。
 
孙一民回忆,当时白云宾馆所在的片区是作为CBD培育的,周边的商店等建筑也偏高,说明这一片区的经济集聚已经形成了建高楼的需求。随着经济发展,白云宾馆片区的建筑无法再满足经济活动的需要,广州又开发建设珠江新城,形成了广州国际金融中心等8座300米以上的摩天大楼集群。
 
”在广州这样的城市,高层建筑的发展基本上是遵循经济规律的。但随着经济发展,更多的城市加入到高层建筑的建设过程后,其他的东西就越来越多地夹杂进来。”
 
在孙一民看来,这些“其他的东西”一方面是房地产企业的推动,另一方面是政府彰显政绩、树立城市形象的愿望。
 
摩天大楼建设成本高,租金回笼周期长,很难盈利,开发商建摩天大楼,往往是为了能拿到更多的政策倾斜或周边的配套土地。
 
2012年,一位地产公司内部人士曾对南方周末记者说,“就像大多数五星级酒店都不赚钱,开发商都是为了周边配套的写字楼或者公寓,摩天大楼修建者的目的,往往不在摩天大楼本身。”
 
政府也会给出优惠条件,比如2012年8月广西柳州市下发的《柳州市促进超高层建筑项目建设的意见》中写明,“若超高层建筑超过300米,按现行规定计算150米以下部分的容积率,并依次计算土地出让价款,150米以上部分不计土地出让价款”。
 
袁牧感叹:“摩天大楼的建设其实是城市的需求,并不是开发商的需求,市长对它的影响远大于开发商的影响。”
 
暗藏多种风险
 
受到各地追捧的摩天大楼隐藏着不少安全隐患。
 
首先是消防安全隐患。袁牧坦言,超高层建筑的消防安全一直是无法解决的难题。“云梯车最高才能到多少?再往上其实通过人工灭火措施已经做不到了。”
 
目前,最高的云梯消防车能到达的高度仅100米左右。袁牧表示,动辄数百米的摩天大楼一旦发生火灾,只能通过楼内自带的喷淋系统灭火,火势大时无能为力。“包括美国也解决不了,‘911事件’中双子塔被撞击后起火,消防队也只能疏散,灭不了火。”
 
除了消防安全隐患,孙一民表示,随着极端天气增多,超高层建筑出现晃动、颤抖等新闻也不时出现。
 
2021年5月8日,355.8米的深圳赛格大厦出现晃动,楼内人员紧急撤离。一份真实性经广东省应急厅工作人员证实的《深圳市福田区华强北街道赛格广场大厦摇晃的情况报告(续报二)》显示,大厦系上下震颤,原因为风力、温差、地铁运行等多种因素耦合。
 
孙一民介绍,摩天大楼对航空安全也有影响。当时考虑到白云机场航线,广州塔的建设高度便有下调,整体高度由610米降低为600米。
 
除了各类安全隐患,袁牧表示,由于摩天大楼的建筑容量大,对供水、供电、交通设施的要求很高,很多城市很难满足。
 
袁牧算了一笔账,单从交通来看,通常超高层建筑的建设面积在20-30万平方米,以50平米办公面积需要一辆车通勤来算,一栋楼就需要4000-6000辆车,也可以通过引入轨道交通疏解通勤需求,但上下班时间产生的瞬时交通压力依然非常大。
 
“说老实话,从城市建设角度来说,我们也不希望超高层建筑太多。”袁牧说,超高层建筑的造价比普通建筑高,但并非所有城市的基础设施、经济需求都足以支持这样的建筑,引发不少浪费。
 
孙一民也认为,很多二三线城市实际的经济需求并不能支撑起一个超高层摩天大楼,空置率很高。“我们在二三线城市亲眼看到的超高层建筑,这一层是政府办公机构,下一层电梯门一开吓一跳,毛坯房,空的。”
 
超高层建筑也受经济影响而空置率高企。CTBUH数据显示,深圳150米以上的高楼有297座,以写字楼为主。据戴德梁行数据,2014年开始,深圳写字楼空置率持续攀升,2020年空置率接近25%。
 
不仅深圳如此。上述数据显示,2020年一季度国内多个城市甲级写字楼空置率创新高,深圳写字楼空置率24.6%,上海21%,北京13.8%。
 
改革开放后,国内高楼集中出现在广州,先是白云宾馆片区,而后转移至珠江新城片区。


(南方周末记者冯飞/图)

政府出手叫停
 
2020年4月住建部和发改委已联合下发《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》,提出严格限制各地盲目规划建设超高层摩天大楼,要求“一般不得新建500米以上建筑”。
 
与去年的“限高令”相比,今年的通知中去掉了“一般”二字,直接要求“不得新建500米以上建筑”。
 
在袁牧看来,近几年相关部门对摩天大楼的管控非常严格。早在2019年他参加住建部在珠海召开的城市设计试点经验交流会时,住建部一位领导就曾专门强调此事。
 
袁牧介绍,建设超高层建筑需报发改委立项,再由住建部审批,今年由发改委再次发文叫停500米以上高层建筑建设,相当于从立项源头叫停摩天大楼,是政策更为严格的表现。
 
政策的收紧在2016年前后已有苗头。
 
2015年12月,中央城市工作会议确定了新时期“适用、经济、绿色、美观”的建筑方针。次年2月,中共中央、国务院发布《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》,指出城市规划建设管理中存在“城市建筑贪大、媚洋、求怪”等问题。
 
2016年7月、2017年7月,住建部先后两次在官网刊登对全国政协关于“刹住摩天大楼建设热”提案的答复,指出摩天大楼存在“建设和维护成本高、消防风险大、破坏城市风貌”等问题,表示“盲目建设摩天大楼,集中反映出投资者和决策者对现代城市、城市经济、建筑文化、可持续发展的认识偏差,不符合绿色、低碳、健康发展要求,需要加强规划引导”。
 
金文曦认为,叫停摩天大楼建设是因为中国正在逐步摆脱以高铁、公路、基建代表的“铁公基”建设,转向大数据、光伏等“新基建”。
 
在孙一民看来,对摩天大楼的叫停和经济形态的发展有关。高层建筑能提供的办公空间基本以电梯为中心,办公空间围成一个圈,更适合银行等行业办公。随着互联网等新兴产业的发展,企业更希望在同一水平层中聚集更多人,不再关注建筑有多高,更希望员工能在其中互相交流、激发创新。“我们有我们的好处,不要去模仿人家19世纪的集聚形态。”
 
孙一民强调,除了超高层建筑,城市规划建设中的其他浮夸浪费现象也要持续反思,“在双碳战略的大背景下,我们应该趁着这个劲儿,以科学的态度细心梳理,对资源使用与安全运行进行精明运筹,最终实现科学决策、高质量发展。”
 
CTBUH数据显示,目前中国内地拟建的500米及以上高楼尚有六座,包括“深圳塔”、合肥宝能滨湖中心T1、贵州文化广场大厦、济南恒大国际金融中心等。
 
但大多数项目没有后文。例如,2016年宣布建造的深圳塔,2019年4月深圳市规划和自然资源局方面表示该项目仅在方案论证阶段,并未正式审批。
 
宝能滨湖中心T1隶属合肥宝能城超高层建筑群项目,2018年合肥滨湖科学城管委会回复网友称,截至2017年年底,合肥宝能滨湖中心T1处于塔楼土方开挖阶段,宝能城超高层建筑群项目部分工程因处于巢湖流域水环境一级保护区内暂停建设。
 
济南恒大国际金融中心则在2012年拿地后迟迟未建成,最新建设进展也未向外公布。
 
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(作者:卫琳聪)